מה מחשבון משכנתא יכול להראות ומה צריך לבדוק במסלולים
מחשבון משכנתא עם ריבית אחת יכול להראות את מחיר הארכת התקופה ואת קצב ירידת החוב. הוא אינו מתאר לבדו תמהיל של מסלולים משתנים וצמודים. בדוגמה כאן חמש שנים נוספות מקטינות את ההחזר בכ־615 ₪ בחודש, אבל מוסיפות כ־119 אלף ₪ לסך התשלומים.
התרחיש שמחשבים כאן
המספרים היפותטיים ואינם הצעת משכנתא או המלצה על ריבית או מסלול. הקרן היא 800,000 ₪, בריבית שנתית נומינלית של 4.5% המחולקת ל־12. מניחים ריבית קבועה, ללא הצמדה, תשלומים שווים בסוף כל חודש וללא עמלות, ביטוחים, גרייס או פירעון מוקדם.
מחשבים פעם אחת 240 תשלומים ופעם אחת 300. כל שאר הנתונים נשארים זהים, כדי שההבדל בטבלה ישקף את אורך התקופה בלבד.
| נתון | 20 שנה | 25 שנה |
|---|---|---|
| החזר חודשי מחושב | 5,061.20 ₪ | 4,446.66 ₪ |
| סך התשלומים | 1,214,687 ₪ | 1,333,998 ₪ |
| ריבית מצטברת | 414,687 ₪ | 533,998 ₪ |
| יתרת קרן לאחר 60 תשלומים | 661,600 ₪ | 702,863 ₪ |
החלופה הארוכה מקטינה את ההחזר בכ־614.54 ₪. בחישוב לפני עיגול, סך התשלומים בה גבוה בכ־119,311 ₪. אחרי חמש שנים נותר בה חוב גדול בכ־41,263 ₪. המשמעות אינה רק כמה יורד החודש, אלא גם כמה חוב עדיין נשאר.
למה התשלום הראשון לא מקטין את החוב בכל הסכום?
הריבית החודשית בתרחיש היא 0.00375. בחודש הראשון רכיב הריבית הוא 800,000 כפול 0.00375, כלומר 3,000 ₪. בתשלום של מסלול 20 השנה, כ־2,061.20 ₪ נוספים מקטינים את הקרן. בתשלום של מסלול 25 השנה, רק כ־1,446.66 ₪ מקטינים אותה.
800,000 × (0.045 ÷ 12) = 3,000
בחודש הבא מחשבים ריבית על היתרה החדשה. כשהיתרה יורדת והריבית נשארת קבועה, חלק גדול יותר מהתשלום הקבוע מופנה לקרן. לכן אי אפשר לחשב יתרת חוב אחרי חמש שנים באמצעות חיסור כל התשלומים מהקרן המקורית.
איך משחזרים את הטבלה?
התשלום החודשי A מחושב מקרן P, ריבית חודשית r ומספר תשלומים n:
A = P × r ÷ [1 − (1 + r)−n]
אחרי k תשלומים, יתרת הקרן B בתרחיש ללא הצמדה היא:
B = P × (1 + r)k − A × [(1 + r)k − 1] ÷ r
בשורה האחרונה בטבלה k שווה ל־60. החישוב משתמש בערכים לפני עיגול, ולכן הכפלת המספר המעוגל שמוצג לחודש יכולה ליצור הפרש קטן מהסך. בריבית אפס, התשלום הוא הקרן חלקי מספר התשלומים.
כשיש כמה מסלולים, מפרקים את ההצעה
לכל מסלול רושמים סכום, תקופה, סוג ריבית, הצמדה ומועד שינוי. בריבית קבועה צמודה, המילה “קבועה” מתייחסת לריבית ואינה מבטלת השפעה של הצמדה. במסלול משתנה צריך לדעת גם מתי ולפי מה הריבית עשויה להתעדכן. הסברים על ההבדלים מופיעים במדריך המשכנתאות של בנק ישראל.
אפשר לחשב רכיבים פשוטים בנפרד ולחבר את התשלומים המתאימים לאותו חודש. ממוצע של הריביות לבדו לא משחזר תמהיל עם תקופות שונות, הצמדה ושינויים עתידיים. גם תרחיש ריבית גבוה יותר צריך להיות מוגדר: האם הוא חל מההתחלה או רק על היתרה במועד שינוי?
מה קוראים באישור העקרוני לצד המחשבון?
בנק ישראל מציג במסגרת רפורמת השקיפות ארבעה נתוני השוואה מרכזיים: ריבית כוללת חזויה, סך תשלומים חזוי, ההחזר הראשון וההחזר הגבוה ביותר הצפוי. הם מאפשרים לבדוק גם את התפתחות התשלום, מעבר לסכום הראשון. תחזית היא תרחיש לפי הנחות, ולא הבטחה.
- משווים הצעות באותו סכום ובאותו בסיס של תקופות ומסלולים.
- מסמנים ביטוחים, הוצאות נלוות ותנאי פירעון שאינם כלולים בחישוב הפשוט.
- מוסיפים את ההחזרים ללוח התזרים האישי ובוחנים גם חודשים עם הוצאות אחרות.
שאלות שעולות בזמן הבדיקה
אם מתכננים למכור בעוד חמש שנים, מספיק להשוות 60 תשלומים?
צריך להביא בחשבון גם את יתרת החוב אז ותנאי הסילוק. הטבלה מראה שיתרת הקרן שונה גם כשאותו סכום נלקח בתחילת הדרך.
אפשר להסיק מכאן מה הבנק יאשר?
לא. זהו חישוב מתמטי של תרחיש. האישור תלוי בפרטים האישיים, בנכס ובתנאי הגוף המלווה. המדריך אינו ייעוץ משכנתאות אישי.
על אילו נתונים נשען המדריך?
הדוגמה ונוסחאות ההחזר והיתרה חושבו כאן. ההסבר על מסלולים ונתוני האישור העקרוני נשען על בנק ישראל — הרפורמה לשקיפות במשכנתאות, שנבדק ב־11.09.2026. לא נעשה שימוש בריבית שוק או בתחזית מדד לצורך הטבלה.
הדוגמאות החשבוניות במדריך נבנו לצורך ההסבר ונבדקו בחישוב חוזר. עדכון תוכן: . שיטת החישוב והמקורות באתר · דיווח על טעות.